Legalna ulga pozwala zatrzymać do 7500 GBP rocznie bez podatku. Są jednak warunki, których lepiej nie przeoczyć.

Dodatkowe 7500 GBP rocznie bez podatku brzmi jak obietnica zbyt dobra, by była prawdziwa.

W Wielkiej Brytanii istnieje jednak legalna ulga, dzięki której część osób może uzyskać taki dochód bez konieczności oddawania pieniędzy fiskusowi.

Co ważne, w wielu przypadkach nie trzeba nawet informować HMRC, jeśli przychód nie przekroczy ustawowego limitu. Zasady wydają się proste, ale wystarczy jeden szczegół, aby ulga przestała działać albo trzeba było rozliczyć ją w deklaracji podatkowej.

Program dotyczy osób, które mogą wykorzystać niewykorzystaną przestrzeń w swoim głównym miejscu zamieszkania. Limit wynosi 7500 GBP rocznie, a przy dzieleniu przychodu z drugą osobą spada do 3750 GBP na osobę - podaje The Telegraph.

Dodatkowy pokój w domu bywa latami miejscem na pudła, suszarkę, stare meble albo rzeczy, których nikt nie chce wyrzucić. W Wielkiej Brytanii może jednak stać się źródłem legalnego dochodu, od którego w określonych granicach nie trzeba płacić podatku.

Na papierze wygląda to prosto: przyjmujesz lokatora, pobierasz czynsz i, jeśli nie przekraczasz limitu, nie zgłaszasz tego do HMRC. W praktyce znaczenie mają szczegóły, bo inne zasady dotyczą lokatora mieszkającego z właścicielem, inne najemcy, a jeszcze inne sytuacji, gdy pokój znajduje się w osobnej części budynku.

Na czym polega rent-a-room scheme w Wielkiej Brytanii

Rent-a-room scheme to rozwiązanie, które pozwala uzyskać dochód z wynajmu pokoju bez podatku, jeśli przychód mieści się w limicie 7500 GBP rocznie. Program dotyczy osób, które wynajmują umeblowane zakwaterowanie w domu lub mieszkaniu, w którym same mieszkają.

Pierwsza wersja ulgi została wprowadzona w 1992 roku jako rent-a-room relief. Jej celem było zachęcenie ludzi do udostępniania niewykorzystanej przestrzeni w domach i zwiększenie podaży tańszych miejsc do mieszkania, szczególnie tam, gdzie popyt jest duży.

Prosty przykład pokazuje skalę tej ulgi. Jeśli właściciel domu wynajmuje wolny pokój za 500 GBP miesięcznie, roczny przychód wynosi 6000 GBP. To mniej niż limit 7500 GBP, więc od tej kwoty nie płaci podatku i nie musi informować HMRC.

Ulga działa automatycznie, jeśli dochód z takiego wynajmu nie przekracza limitu. Mimo to warto zachować dokumentację wpłat, ponieważ HMRC może poprosić o potwierdzenie przychodów.

Kto może skorzystać z ulgi do 7500 GBP

Z programu może skorzystać nie tylko właściciel domu. Uprawniony może być również najemca, który sam wynajmuje nieruchomość, ale chce podnająć pokój innej osobie.

Warunek jest ważny: taka osoba musi mieć wyraźną pisemną zgodę właściciela nieruchomości. Bez niej podnajem może naruszać umowę najmu.

Najważniejsze zasady są następujące:

• pokój musi znajdować się w głównym miejscu zamieszkania osoby korzystającej z ulgi,
• właściciel lub najemca musi mieszkać w tej samej nieruchomości,
• wynajmowane zakwaterowanie musi być umeblowane,
• ulga może obejmować także krótkoterminowy wynajem, jeśli nieruchomość pozostaje głównym miejscem zamieszkania,
• przy dzieleniu dochodu limit 7500 GBP jest dzielony po połowie, czyli po 3750 GBP na osobę.

Program może więc obejmować także sytuacje, w których ktoś oferuje pokój w ramach krótkich pobytów, prowadzi mały bed and breakfast albo ogłasza pokój przez platformy takie jak Airbnb. Trzeba jednak pamiętać o lokalnych ograniczeniach.

Chris Norris z National Residential Landlord Association zwraca uwagę, że jeśli właściciel ma prawo do podnajmu, ryzyka prawne są zwykle ograniczone. Ostrzega jednak, że w niektórych miejscach istnieją limity dotyczące krótkoterminowego wynajmu.

W Londynie obowiązuje limit 90 nocy dla krótkoterminowego wynajmu. Norris wyjaśnia: „W takich przypadkach właściciel musi uważać, aby nie naruszyć zasad planowania przestrzennego”.

Kiedy ulga nie przysługuje

Nie każdy wynajem pokoju wchodzi w zakres rent-a-room scheme. Program dotyczy głównego miejsca zamieszkania, a nie dowolnej nieruchomości należącej do właściciela.

Ulgi nie można zastosować do pokoju w drugim domu. Nie przysługuje też osobie, która mieszka za granicą i wynajmuje swój dom w Wielkiej Brytanii.

Problemem może być również osobna część budynku. Jeśli pokój znajduje się w oddzielnym budynku, na przykład w aneksie z własnym wejściem, nie kwalifikuje się do ulgi. Tak samo jest z domami przerobionymi na osobne mieszkania.

Z programu nie można korzystać również wtedy, gdy pomieszczenie jest używane głównie do celów biznesowych, na przykład jako biuro. Kluczowe jest to, że ma to być umeblowane zakwaterowanie w głównym domu osoby, która chce skorzystać z ulgi.

Co dzieje się po przekroczeniu limitu 7500 GBP

Jeśli dochód z wynajmu pokoju przekroczy 7500 GBP rocznie, trzeba go wykazać w deklaracji self-assessment. W takim przypadku osoba wynajmująca może zaznaczyć, że chce korzystać z rent-a-room scheme.

Podatek płaci się tylko od nadwyżki ponad limit. Jeśli więc roczny przychód wyniesie 10 000 GBP, po zastosowaniu ulgi opodatkowane będzie 2500 GBP.

Wysokość podatku zależy od stawki podatku dochodowego danej osoby. Przykładowo podatnik rozliczający się według podstawowej stawki zapłaci 20 procent od kwoty przekraczającej limit, jeśli wybierze rent-a-room relief.

Ważne jest też porównanie tej ulgi z rozliczaniem rzeczywistego zysku. Nie można jednocześnie korzystać z rent-a-room relief i odliczać kosztów.

Do wyboru są dwie metody:

• rent-a-room relief, czyli opodatkowanie przychodu ponad 7500 GBP bez odliczania kosztów,
• rozliczenie rzeczywistego zysku, czyli przychód minus koszty, takie jak naprawy, media, ubezpieczenie czy utrzymanie nieruchomości.

Jeśli ktoś zarobi 10 000 GBP i poniesie 2000 GBP kosztów, przy rent-a-room relief opodatkowane będzie 2500 GBP. Przy rozliczaniu rzeczywistego zysku podatek obejmie 8000 GBP, więc ulga będzie korzystniejsza.

Sytuacja zmienia się przy wysokich kosztach. Jeśli przy 10 000 GBP przychodu właściciel wyda 3000 GBP na nowy boiler i 5000 GBP na naprawy konstrukcyjne, rzeczywisty zysk wyniesie 2000 GBP. Wtedy rozliczenie kosztów może być lepsze niż ulga, bo po zastosowaniu rent-a-room relief opodatkowane byłoby 2500 GBP.

Lokator to nie to samo co najemca

Jedna z najważniejszych różnic dotyczy statusu osoby mieszkającej w pokoju. Lokator, który mieszka w domu razem z właścicielem, nie ma takich samych praw jak najemca wynajmujący nieruchomość.

Chris Norris z NRLA tłumaczy: „Najczęstszym nieporozumieniem jest to, że lokator w czyimś domu nie jest najemcą. Ma licencję na zajmowanie części nieruchomości, co nie daje takich samych praw ani bezpieczeństwa jak najem. Właściciele nadal mają obowiązek zapewnić bezpieczny dom, ale sam układ jest inny”.

W praktyce właściciel mieszkający w nieruchomości zachowuje większą kontrolę nad domem. Może mieć dostęp do pokoju lokatora, podczas gdy przy klasycznym najmie wejście do wynajmowanej nieruchomości wymaga zgody najemcy.

Inaczej wygląda także depozyt. Przy lokatorze nie trzeba umieszczać go w deposit protection scheme, co jest wymagane przy standardowym najmie.

Różnica dotyczy również council tax. Przy lokatorze odpowiedzialność zwykle pozostaje po stronie właściciela domu, natomiast przy najmie opłata często spoczywa na najemcy.

Eksmisja lokatora może być prostsza, ale nie zawsze bezproblemowa

W przypadku lokatora właściciel może zakończyć umowę, dając „rozsądne wypowiedzenie”. Zazwyczaj oznacza to okres zgodny z cyklem płatności czynszu, na przykład miesiąc, jeśli czynsz płacony jest miesięcznie.

To istotna różnica w porównaniu z najemcą, którego usunięcie z nieruchomości może być znacznie bardziej skomplikowane. W tekście zwrócono uwagę, że stało się to jeszcze trudniejsze po wprowadzeniu Renters’ Rights Act.

Nie oznacza to jednak, że właściciel może ignorować praktyczne ryzyka. Norris ostrzega: „Właściciele mieszkający w nieruchomości muszą bardzo uważać na własne bezpieczeństwo. Sam fakt, że mają prawo poprosić kogoś o wyprowadzkę, nie oznacza, że nie ma ryzyka albo że lokator rzeczywiście się podporządkuje”.

Jest jeszcze jedna pułapka. Jeśli właściciel wyprowadzi się z nieruchomości, lokator może automatycznie stać się najemcą, a wtedy obowiązki prawne właściciela się zmieniają.

Bezpieczeństwo, mortgage i ubezpieczenie

Rent-a-room scheme nie zwalnia właściciela z obowiązku zapewnienia bezpiecznych warunków. Dom musi być zdatny do zamieszkania, a najważniejsze wymogi obejmują bezpieczeństwo gazowe, elektryczne i przeciwpożarowe.

Właściciel musi pamiętać o corocznych kontrolach gazu wykonywanych przez inżyniera zarejestrowanego w Gas Safe. Instalacje elektryczne powinny być regularnie sprawdzane i utrzymywane w dobrym stanie.

W domu powinny znajdować się czujniki dymu na każdym piętrze oraz czujniki tlenku węgla tam, gdzie są wymagane. Dostarczone meble muszą spełniać normy odporności ogniowej.

Jest też kwestia finansowa, o której łatwo zapomnieć. Przyjęcie lokatora może naruszyć warunki kredytu hipotecznego, jeśli właściciel nie poinformuje wcześniej banku lub dostawcy mortgage.

Podobny problem może dotyczyć ubezpieczenia domu. Warto sprawdzić warunki polisy, ponieważ niepoinformowanie ubezpieczyciela o lokatorze może wpłynąć na ochronę.

Paula Higgins z Homeowners Alliance radzi, aby przed decyzją policzyć pełne koszty. „Kiedy myślisz o finansach, pamiętaj, żeby uwzględnić wszystkie koszty. Czynsz, który pobierasz, musi pokryć wzrost rachunków za media. Co bardzo ważne, jeśli mieszkasz sam, stracisz 25-procentową zniżkę single-person discount na council tax, więc trzeba to uwzględnić w kalkulacjach, aby upewnić się, że cały układ ma finansowy sens”.

Jak znaleźć odpowiedniego lokatora

Samo wystawienie ogłoszenia nie wystarczy, jeśli ktoś ma zamieszkać pod tym samym dachem. W takim układzie liczy się nie tylko terminowe płacenie czynszu, ale też styl życia, nawyki i wzajemne poczucie bezpieczeństwa.

Pierwszy krok to określenie, kogo właściwie szukamy. Osoba, która wcześnie wstaje i wcześnie chodzi spać, prawdopodobnie nie będzie chciała lokatora prowadzącego intensywne życie towarzyskie do późnej nocy.

Drugim krokiem jest dobre ogłoszenie. Powinno zawierać informacje o lokalizacji, udogodnieniach, zasadach domu i oczekiwaniach wobec lokatora. Warto dodać dobre zdjęcia pokoju i części wspólnych.

Ogłoszenie można umieścić w różnych miejscach: na portalach typu SpareRoom i Roomies, w mediach społecznościowych, lokalnych grupach, na tablicach ogłoszeń w siłowniach, kawiarniach czy placówkach edukacyjnych. Przy krótkich pobytach w grę mogą wchodzić także platformy takie jak Airbnb.

Rozmowa, sprawdzenie i pisemna umowa

Kandydat może wyglądać dobrze w wiadomościach, ale spotkanie nadal ma znaczenie. Rozmowa pozwala sprawdzić, czy obie strony faktycznie będą w stanie mieszkać razem w jednym domu.

Właściciel powinien poprosić o referencje od poprzednich właścicieli lub pracodawców. Może również sprawdzić wiarygodność finansową kandydata.

Trzeba także pamiętać o obowiązku sprawdzenia right to rent w Wielkiej Brytanii. To element, którego nie można traktować jako formalności do pominięcia.

Paula Higgins podkreśla: „Nie chodzi tylko o odhaczanie punktów, ale o upewnienie się, że historia tej osoby się zgadza. Poświęć czas na sprawdzenie zatrudnienia i referencji. Zadaj sobie pytanie, dlaczego ta osoba właśnie teraz szuka pokoju. Czy to młody profesjonalista zaczynający nową pracę, czy student na kilka miesięcy? Jasna i wiarygodna historia to dobry znak. Nie bój się ufać instynktowi, jeśli widzisz czerwone flagi”.

Na końcu potrzebna jest pisemna umowa z lokatorem. Powinna określać wysokość czynszu, terminy płatności, okres wypowiedzenia, zasady domu i korzystania z części wspólnych.

Higgins dodaje: „Jasna komunikacja od pierwszego dnia jest absolutnie kluczowa dla udanego układu z lokatorem i właśnie dlatego pisemna umowa jest tak cenna. To podstawa zarządzania oczekiwaniami”.

Zwraca też uwagę na drobne zasady dnia codziennego. „Bądź konkretny w praktycznych sprawach, żeby uniknąć konfliktów. Na przykład: jakie są zasady korzystania z kuchni i gdzie należy trzymać rzeczy? Jaka jest polityka dotycząca gości zostających na noc? Nawet drobiazgi, takie jak osobista preferencja, aby nie używać świec w sypialniach, powinny być zapisane. Spisanie tego zapobiega nieporozumieniom i sprawia, że każdy czuje się szanowany”.

Dodatkowy dochód, ale nie tylko dla młodych właścicieli

Rent-a-room scheme może być szczególnie atrakcyjny dla osób, które chcą zwiększyć dochód na emeryturze albo odciążyć domowy budżet. Nie jest to jednak rozwiązanie wyłącznie dla jednej grupy wiekowej.

Matt Hutchinson z platformy SpareRoom zauważa, że rynek współdzielenia mieszkań zmienia się wraz z kosztami życia. „Chociaż najemcy w wieku późnych 20 i wczesnych 30 lat nadal dominują na rynku flatshare, liczba osób powyżej 65. roku życia korzystających ze SpareRoom wzrosła jedenastokrotnie w ciągu ostatniej dekady, a liczba osób powyżej 55. roku życia potroiła się. To pokazuje, jak koszty życia wpływają na wszystkie grupy wiekowe”.

Paula Higgins, która sama korzystała z tego rozwiązania, wskazuje, że korzyści nie muszą być tylko finansowe. „Wynajmowałam pokój kilka razy i bardzo pomogło to w spłacie mortgage, gdy po raz pierwszy przeprowadziliśmy się do większego domu. Ale to coś więcej niż tylko dochód. Jest też poczucie bezpieczeństwa wynikające z tego, że ktoś jeszcze jest w domu, kiedy cię nie ma”.

Dodaje, że dla części osób może to być również sposób na kontakt z ludźmi. „To może być także wspaniały sposób na poznawanie nowych osób, co jest szczególnie korzystne dla starszych ludzi, którzy mogą mieć puste gniazdo. Mieliśmy nawet byłego lokatora, który wracał, żeby opiekować się naszymi kotami. To może być naprawdę pozytywne doświadczenie dla wszystkich zaangażowanych”.

 
Dziękujemy za przeczytanie artykułu do końca! Zachęcamy do odwiedzenia naszego Facebooka, Twittera i YouTube. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Czytaj następny artykuł: Birmingham: jedna droga dzieli młodych bez pracy od najbogatszych ulic miasta